“繼上一篇，我們討論了亙古以來的話題，買房or租房？
比較之後當然選擇買房的人，就需要審慎開始長久計畫！”
30歲步入而立之年，存了第一桶金，可能有個重大決定，想送給自己一個大禮物
接下來連續幾篇，我們將分享首購族從0-1的
新手買房過程→看房買房議價→貸款、頭期款、裝潢預算的分配→買房後的設計裝潢
如果你也打算買房，那就趕緊繼續看下去吧！
source: www.villeecasali.com
你的生活輪廓，決定你「需要」住哪裡
每個人的生活輪廓不同，買房前要先想好自己「需要」、「不需要」的功能，才能限縮範圍不會茫茫大海中看房。那想要買房的起因可能也很簡單，就是不想要每個月繳房租養房東啊哈哈！
未來房子需求：
1.距離工作地點，如果騎機車無法到，改開車30-40分鐘內
2.是否有停車場需求？
3.附近有超商、市場、賣場？
4.附近需要有運動中心、公園、咖啡店…嗎？
目標購屋區域分為：（以台北市中心舉例）
1.蛋黃區：台北市捷運可到之處，如市政府、101、中山站
2.蛋白區：有捷運但較遠，如三重、板橋、新莊
3.要開車通勤的地點：汐止、林口、桃園、基隆
＿
你適合買哪種房？
看房前，先了解自己的需求喜好，可接受哪種房？
1. 預售屋
房子還沒開始蓋or正在蓋
優點：頭期款可依照工程進度付款、可以改變室內格局(=客變)
缺點：看不到房子「實際」的樣貌，只能靠3D模擬圖「想像」，會有蓋完後跟當初實際談的不一樣的風險。以朋友的經驗為例，雖然是買新成屋，但建商給的平面圖是預售屋時畫的，實際丈量就比圖面少了5坪啊！
適合誰：自備頭期款較不足、不急著入住的的人、心臟較大顆的人
2.新成屋
已完工的新房子，可以看到房屋實際狀況
優點：眼見為憑、有實際樣品屋可參觀 、裝潢費用較中古屋低
缺點：跟中古屋比，現在的新建案公設比較高，通常約30%-35%
適合誰：已備好足夠頭期款、想要立即入住的人
3.中古屋
已經有人住過or雖沒人住過，但已經被投資客買走要轉賣的房子，中古市場可分為5年以下、10年內、20年內、30年內等年齡
優點：價格較低、高屋齡的公設比低
缺點：裝潢費用較高(因水電管線可能需重配)、隔音較差、建築結構跟工法較舊、安全逃生設施少、無法享有建商保固
適合誰：自備款較不足、不在意二手房的人、追求低公設的人
房子需求的優先順序：交通>生活機能>治安>學區
1. 生活機能
食、衣、育、樂、醫，像小編會考量的可能是附近全聯、超商、健身房、咖啡店、foodpanda/ubereat好不好叫等，若是有老人同住，則會建議把醫院距離考量進去。
2. 交通便利
出家門到辦公室要多久? 附近有無公車站牌、捷運站、ubike？開車上快速道路快不快？
3. 學區、治安
如果已經有小孩或是規劃生小孩的，這點就很重要，所以鄰近學校的房子也會比較貴。附近的治安好不好，可能要問問身邊住那一地區的朋友。
4. 公共設施、 嫌惡設施
現在很多大樓會有花園、游泳池、健身房、KTV、讀書室、撞球室等，哪些是可有可無，哪些是需要？例如有社區健身房，就不用到外面的健身房繳會員費。而通常認定的嫌惡設施是「公廟、焚化爐、電塔、殯儀館、核電廠、鐵道旁」，但是周遭有這些嫌惡設施的房價通常也會相對便宜。
5.風水&格局
風水不一定就是迷信，有些禁忌可能是心理影響生理因素的，像是一開門不能對到廁所、不能有鏡子，床上不能有樑、窗外看出去不能看到水塔等。有些人則不會太在意，走起來順暢，樑柱看起來不會太礙眼就好，但如果你自己或家人會在意，建議還是先研究一下，西曬讓房子比較熱的問題更是可以納入評估。
買房中 要看幾間房再下訂？什麼時候去看房？
先督促自己規劃出大約的購屋時間軸：
花1個月上網爬文做功課箭頭→花3個月實際場勘，並累積看房經驗→正式簽約後，花1個月辦妥交屋文件、驗屋、交屋→花1~3個月做設計裝潢＝預計花7個月
買房都市傳說？至少看50間再下手？
貨比三家不吃虧，但是看久了也會有sense，有些房子一走進去氣場不對就快快出來吧！不用怕買不到好房子，一定能找到適合自己的房子！
可以配合房仲，溝通購屋需求，篩選適合物件，有效率排好路順一個下午就看6-7間房，快速累積經驗值。
白天、晚上、晴天、雨天都去看
當你已經有一個心目中主要的目標，不要懶惰！不同天氣去多看幾次，看採光、漏水，附近的街道也順道都去繞繞環境。
買房流程有哪些？ 買房6步驟：下訂金→簽約→用印→完稅→驗屋→交屋
- 下訂金
先刷卡10萬元作為保留戶，讓其他代銷人員不能再帶其他組客人去看，一週內反悔可以全額退回。
- 簽約
談定總價後，就會寫一張「付款表」，告訴你「訂金/簽約金/備註用印/銀行貸款」等金額，並且簽立契約書。
- 用印
完成合約後，建商會找一天跟著配合的貸款銀行員，一起拜訪你跟解說合約內容，接著決定貸款銀行，由代書整理報稅及貸款資料，讓貸款銀行去手續，銀行審查過後會決定要貸款幾成給你，流程是「審查→估價→對保→用印」。
- 完稅
- 驗屋
必帶：帶著賣買契約書，比對契約跟建材實際的品牌、數量是否一致？
驗屋6大區域：水區檢查、滲漏檢查、建材設備、其他瑕疵、天地壁品質、機電
自己驗屋、專業驗屋看這篇→[ 驗屋攻略學起來!不怕被建商牽著走]
- 交屋
買方支付尾款、代書費、規費、服務費等…。現場點交後取回權狀、本票、鑰匙、遙控器、住戶規約等文。
恭喜老爺賀成交！
source: realestate.com.au
小編額外加碼！跟建商/仲介的談判小技巧
- 每坪數計算
透過實價登錄，先查好同社區的成交金額，現在資訊很透明，上網到591、樂居等網站，都可以看到，有個參考價格才不會太偏離行情呀！舉例：實價登錄近一年如果平均成交價35.2萬，就可以先從33萬開始出，33、34、35萬等，慢慢推上。
- 先喊總價再去零頭
舉例：假設40坪，一坪35.2萬，就是40*35.2=1408萬，直接去個零頭1400萬！
- 爸爸扮黑臉、媽媽扮白臉
建議帶些長輩去，雖然長輩不一定有經驗，但是可以多點人演戲哈！價格談不攏時，爸爸可以起身準備要走人，然後媽媽勸阻之類的戲碼，看起來像開玩笑，但這也是談判小技巧，順便滿足爸媽的表演慾～！
看完這篇已經暈頭轉向了吧？
買房之路真是好漫長，不過這段路途我們才走了一半，
接下來就要把「房子」裝潢成你心目中的「家」！下一篇就是裝潢篇囉！
source: realestate.com.au
